2012年中國樓市在窮途末路中掙扎

2012-02-26 10:36:56 評論評論關閉

作者:黎友煥

  國家統計局公布的2011年房地產業統計數據顯示,2011年,全國商品房銷售額達59119億元,同比增長率為12.1%,其中,住宅銷售額同比增長率僅10.2%,而辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。2011年,全國商品房銷售面積為10.99億平方米,比上年增長4.9%。其中,住宅銷售面積同比增長3.9%,辦公樓銷售面積同比增長6.2%,商業營業用房銷售面積同比增長12.6%。在國家對房地產宏觀調控的背景下,以上成績實屬相當不錯。但品著這些亮麗的數據,我們卻分明嘗到了2012年中國房地產市場的苦澀。

  無論是比較2011年年底與年初的巨大差距,還是分析判斷2012首月的戰況,今年全年中國房地產市場的不穩定性可見一斑。

  政策緊中偏松? 銷售量價下行

  中央在定調2012年經濟工作時明確表示的“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸”,基本上成為了中國政府2012年房地產政策的準則。國務院總理溫家寶2012年1月31日上午主持召開國務院第六次全體會議,再提“鞏固房地產市場調控成果,繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。”雖然什么是“調控成果”和“什么是合理回歸”存在模糊的不穩定解釋,但總的來判斷,2012年的房地產政策將在目前的基礎上,緊中偏松。

  由于中國的房地產市場不是真正意義上的房地產市場,而是投資甚至是投機市場,貨幣政策對房地產的走勢影響很大。當前出現的貨幣政策微調給不少人想象的空間,但由于過去的歷史教訓歷歷在目,一旦貨幣全面放松,將使房地產價格報復性反彈,葬送調控成果。因此,在未來的貨幣政策調整中,政府將把對房地產的影響考慮在重點之列。也就是說,2012年,中國房地產業的政策環境仍不會太寬松,但貨幣政策的微調也會使資金面有些寬松。

  緊中偏松的調控政策將決定房地產市場全年的大走勢。預計2012 年上半年,由于調控政策仍較緊,需求仍將受到抑制,貨幣政策微調難以緩解房地產企業資金壓力,而過去兩年新開工項目將入市,推動庫存量進一步上升,全年銷售量價下行,開發投資和新開工面積的增速也將雙雙回落。

  房地產業迎不確定性挑戰

  中國房地產業是一業興、百業榮的支柱產業,其發展離不開整體宏觀經濟環境。從國內外一系列的先行指標來判斷,2012年,無論是國際經濟金融環境壓力,還是國內的經濟增長動力不足,都暗示著今年的經濟發展增速將明顯放慢,并可能出現10年來的最低增速,逐步進入下行周期。房地產業也將不可避免地迎來更大的不確定挑戰。

  國際方面,美日經濟復蘇緩慢,歐洲債務危機不斷演化,新興發展中國家經濟發展放慢,世界經濟危機已經從金融和經濟層面,傳遞到社會和政治層面,地區性沖突有增無減,國際間經濟文化滲透增強,各種展示肌肉和各顧自我利益的博弈愈演愈烈。

  國內方面,三駕馬車皆出現病態,投資減少、出口放慢尤為明顯,經濟發展出現了階段性轉折并步入下行周期,前期積累的各種社會矛盾似有集中爆發的可能,社會不穩定因素增多,政府將面臨社會風險控制艱難的時期,各種政策面臨顧此失彼困局。

  房地產問題顯然不是單純的經濟問題,更是影響千家萬戶和諧安寧和社會穩定的重大問題,房地產調控也不是經濟政策問題,更是政治問題。

  市場博弈將現大浪淘沙

  在以上背景下,目前,中國房地產市場出現了投資者的茫然期。第一,由于政府前幾年對房地產調控政策屢屢失靈,公信力大失,市場已對政府的樓市表態失去信心;第二,房地產巨頭處處煽風點火,制造所謂“當前房企賣不出房就無法買地,從而不能保證未來市場需求”等根本不符合邏輯的論調;第三,不少“名牌”專家在利益集團的誘導下,不斷變換“預測”和“判斷”,提出諸如“中國房地產調控將擊垮房地產業并沖擊經濟發展”等不知所云的“高論”等等。在這種是非難辨、走勢難分的氛圍下,無論是投資者還是剛性需求,只能不知所措而歇手觀望。

  根據筆者帶領的研究團隊近來的調研情況表明:86.3%的受訪者認為,中國房價在2012年至少會下跌10%以上。92.4%的受訪者對2012年房地產市場的發展前景表示悲觀。我們課題組也認為,當前房地產困局至少在2012年上半年將不可能有所突破,下半年的形勢則需要根據我國上半年的經濟走勢以及經濟政策和宏觀調控措施的變化再作判斷。初步判斷是,2012年第二季度開始,國內不少城市房地產將陸續出現實質性下跌走勢,即使下半年出現支撐價格的政策變化的話,也將無法扭轉房地產未來幾年都處于下跌趨勢的局面,各地的房地產價格下跌幅度將各不一致。

  我們的調研情況還表明,當前不少房地產企業面臨著債務到期和融資成本不斷高漲的巨大壓力,面對有價無市的市場困境,究竟要采取低價銷售,還是繼續等待房價的再次上漲,存在難以抉擇的糾結。而事實上,有不少房地產企業本來偏向于前者,但問題是如果降價銷售,不僅要面臨前期業主的輿論壓力,也無法保證降價后的銷售量,擔心陷入越降越難賣的窘境。因此,在財務壓力、業績壓力和輿論壓力下,將不得已采取觀望與等待的無奈措施。但是,筆者認為,一些財務壓力緊張的企業將被迫率先在今年第二季度忍痛割肉,中國房地產市場將在這一輪調控中大浪淘沙,一些資金緊張的企業將被淘汰出局。

(作者系經濟學博士后,廣東省社會科學綜合開發研究中心主任、研究員)

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